9,2 % Rendite möglich - Kapitalanlage mit 290 m² Wohnfläche und Entwicklungspotenzial
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9,2 % Bruttomietrendite - 290 m² Wohnfläche, 199.000 EUR Kaufpreis und Potenzial für bis zu drei Wohneinheiten.
Dieses Wohnhaus aus dem Jahr 1964 bietet Kapitalanlegern eine interessante Kombination aus attraktivem Einstiegspreis, großzügiger Wohnfläche und Entwicklungsmöglichkeiten. Auf einem ca. 588 m² großen Grundstück stehen rund 290 m² Wohnfläche zur Verfügung. Die Immobilie umfasst zwei bestehende Wohneinheiten sowie ein bereits ausgebautes Dachgeschoss.
Die Eigentümerin bewohnt die Immobilie derzeit noch und wird nach dem Verkauf ausziehen. Das Haus kann somit leerstehend übernommen werden, sodass der Käufer die Vermietung und die Auswahl der zukünftigen Mieter von Anfang an selbst gestalten kann.
Attraktive Einstiegskalkulation
Bei einer angesetzten Nettokaltmiete von lediglich 5,80 EUR/m² ergibt sich für die Gesamtwohnfläche eine rechnerische Jahresnettokaltmiete von 20.184 EUR. Bezogen auf beispielhafte Gesamtanschaffungskosten von rund 219.400 EUR entspricht dies einer Bruttomietrendite von ca. 9,2 %.
Wie immer gilt: Die Kalkulation ist unverbindlich; die tatsächliche erzielbare Miete und die Vermietbarkeit sämtlicher Flächen sind individuell zu prüfen. Laufende Kosten, Instandhaltung, Leerstand, Finanzierung und Steuern sind nicht berücksichtigt.
Entwicklungspotenzial durch flexible Grundrisse
Die ca. 80 m² große und barrierefreie Erdgeschosswohnung verfügt über drei Zimmer, Küche und Duschbad. Das Badezimmer wurde 2020 barrierefrei erneuert, die Bodenbeläge wurden 2024 ausgetauscht.
Die ca. 130 m² große Obergeschosswohnung bietet fünf Zimmer, Küche und Duschbad. Der überwiegend bauzeittypische Zustand eröffnet Modernisierungsmöglichkeiten, um die Flächen zeitgemäß auszurichten.
Zusätzlich stehen ca. 80 m² ausgebaute Dachgeschossfläche zur Verfügung. Perspektivisch könnte durch einen separaten Außenzugang und die Nutzung eines vorhandenen Wasseranschlusses eine dritte Wohneinheit geprüft werden. Die Umsetzung setzt insbesondere die Klärung der baurechtlichen, brandschutztechnischen und technischen Voraussetzungen voraus.
Aufgrund der zahlreichen Zimmer und der großzügigen Grundrisse könnte perspektivisch auch eine Zimmervermietung oder möblierte Vermietung geprüft werden. Dies stellt eine zusätzliche Nutzungsüberlegung dar, neben der klassischen Vermietung abgeschlossener Wohneinheiten.
Auch für Käufer, die Kapitalanlage und Eigennutzung verbinden möchten, bietet das Haus interessante Möglichkeiten: Eine Wohneinheit selbst nutzen und durch die Mieteinnahmen der zweiten Einheit einen Teil der laufenden Finanzierung decken. Ebenso ist eine Nutzung als Mehrgenerationenhaus denkbar.
Substanz und Ausstattung
Die Immobilie bietet eine gute Grundlage für eine wirtschaftlich orientierte Vermietung. Während im Erdgeschoss bereits verschiedene Modernisierungen vorgenommen wurden, bietet das Obergeschoss Spielraum für eine schrittweise zeitgemäße Gestaltung - je nach individuellem Vermietungskonzept.
Die Öl-Zentralheizung stammt aus ca. 1999, die Holzfenster aus ca. 2000. Das Gebäude ist teilunterkellert; der Keller wird als trocken angegeben. Massive Betondecken trennen Erd- und Obergeschoss.
Lage mit regionalen Arbeitgebern
Birresborn liegt in der Vulkaneifel und verfügt über einen Bahnanschluss sowie Einrichtungen des täglichen Bedarfs. Im regionalen Umfeld befinden sich wichtige Industriestandorte, darunter STIHL, STREIF und Türenwerk in Weinsheim, Tesla Automation in Prüm sowie Arla Foods in Pronsfeld.
Fazit: Eine interessante Gelegenheit für Kapitalanleger, die großzügige Bestandsflächen, Modernisierungspotenzial und die Perspektive einer zusätzlichen Wohneinheit zu einem Kaufpreis von 199.000 EUR miteinander verbinden möchten.
o Baujahr ca. 1964
o Ca. 290 m² Wohnfläche
o Ca. 588 m² Grundstück
o Kaufpreis: 199.000 EUR
o Zwei bestehende Wohneinheiten
o Perspektive einer dritten Wohneinheit, vorbehaltlich Prüfung
o Erdgeschoss: ca. 80 m², 3 ZKB
o Obergeschoss: ca. 130 m², 5 ZKB
o Ausgebauter Speicherbereich: ca. 80 m²
o Barrierefreies Badezimmer im EG, erneuert 2020
o Neue Bodenbeläge im EG, 2024
o Öl-Zentralheizung, Baujahr ca. 1999
o Warmwasserbereitung über die Heizungsanlage
o Holzfenster, Baujahr ca. 2000
o Separate Strom- und Wasserzähler für die beiden bestehenden Wohneinheiten
o Massive Betondecken zwischen EG und OG
o Teilunterkellerung
o Trockener Keller laut Objektangaben
o Balkon mit Weitblick über die Vulkaneifel
o Garage
o Gartenbereich
o Modernisierungspotenzial insbesondere im Obergeschoss
Birresborn liegt in der Vulkaneifel und verbindet eine naturnahe Wohnlage mit einer verkehrlichen Anbindung an die umliegenden Wirtschaftsstandorte. Für Kapitalanleger ist neben dem örtlichen Wohnumfeld insbesondere die Erreichbarkeit regionaler Arbeitgeber von Interesse.
Arbeitsplätze und Wirtschaftsstandorte im regionalen Umfeld
Im weiteren Umfeld befinden sich mehrere industrielle Arbeitgeber und Produktionsstandorte, die für Beschäftigte unterschiedlichen Wohnraumbedarf erzeugen können:
o Weinsheim: unter anderem STREIF, STIHL und das Türenwerk
o Prüm: unter anderem Tesla Automation
o Pronsfeld: Arla Foods
Auch die Infrastruktur in Birresborn bietet praktische Vorteile. Im Ort befinden sich unter anderem Kindergarten, Grundschule, ein Allgemeinarzt und eine Bäckerei. Der vorhandene Bahnanschluss ergänzt die regionale Verkehrsanbindung.
Die Umgebung ist durch die Landschaft der Vulkaneifel geprägt. Die aussichtsreiche Lage des Hauses, insbesondere vom Balkon und aus dem Wohnzimmer, kann die Wohnqualität zusätzlich unterstreichen.
Für Investoren ergibt sich damit eine Kombination aus großzügiger Bestandsfläche, Entwicklungsmöglichkeiten und einem Standort im regionalen Einzugsgebiet mehrerer Arbeitgeber.
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