Grundsteuer 2026: Was Eigentümer wissen und legal optimieren können

Eine pauschale Zahl gibt es nicht. Die Grundsteuer errechnet sich aus dem Grundsteuermessbetrag, den das Finanzamt für Ihr konkretes Grundstück festgestellt hat, multipliziert mit dem Hebesatz Ihrer Gemeinde. Bei einem Messbetrag von 95 € und einem Hebesatz von 525 v. H. – wie ihn die Stadt Gerolstein für 2025 beschlossen hat – ergeben sich 498,75 € pro Jahr. Für ein durchschnittliches Einfamilienhaus in der Vulkaneifel liegen die Jahresbeträge typischerweise im niedrigen bis mittleren dreistelligen Bereich.

Die neue Grundsteuer wird seit dem 1. Januar 2025 erhoben. Bewertungsstichtag für die neuen Grundsteuerwerte ist der 1. Januar 2022. Sie ist also nicht erst 2026 in Kraft getreten – was sich jährlich ändern kann, sind allein die Hebesätze der Gemeinden.

In drei Schritten: Das Finanzamt stellt zunächst den Grundsteuerwert fest. Dieser wird mit der gesetzlichen Steuermesszahl multipliziert, woraus der Grundsteuermessbetrag entsteht. Die Gemeinde wendet darauf ihren Hebesatz an. Die Formel lautet: Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz = Jahresgrundsteuer.

Für bebaute Wohngrundstücke 0,31 ‰, für unbebaute Grundstücke und bebaute Nichtwohngrundstücke jeweils 0,34 ‰ (§ 15 GrStG). Für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft gelten 0,55 ‰ (§ 14 GrStG). Rheinland-Pfalz wendet das Bundesmodell an.

Grundsteuer A gilt für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft. Grundsteuer B gilt für alle übrigen Grundstücke, also für Wohnhäuser, Eigentumswohnungen, Gewerbeobjekte und unbebaute Grundstücke – sie betrifft die allermeisten Eigentümer. Grundsteuer C ist ein optionaler, höherer Hebesatz, den Gemeinden für baureife unbebaute Grundstücke beschließen können, um Bauland zu mobilisieren.

Die Grundsteuer fällt jährlich an, solange Sie Eigentümer sind, und geht an die Gemeinde. Die Grunderwerbsteuer fällt einmalig beim Kauf an, geht an das Land und beträgt in Rheinland-Pfalz 5,0 % des Kaufpreises. Der bekannte „Küchen-Trick" – die separate Ausweisung beweglichen Inventars im Kaufvertrag – wirkt ausschließlich bei der Grunderwerbsteuer und hat auf die Grundsteuer keinerlei Einfluss.

Eine pauschale Zahl gibt es nicht. Die Höhe der Grundsteuer hängt von Ihrem konkreten Grundstück, dem vom Finanzamt festgesetzten Grundsteuermessbetrag und dem Hebesatz Ihrer Gemeinde ab. Vereinfacht wird der Grundsteuermessbetrag mit dem Hebesatz multipliziert. Bei einem Messbetrag von 95 € und einem Hebesatz von 525 v. H. ergeben sich beispielsweise 498,75 € Grundsteuer pro Jahr. Deshalb kann die Grundsteuer bei zwei vergleichbaren Häusern unterschiedlich hoch ausfallen.

Die neue Grundsteuer wird seit dem 1. Januar 2025 erhoben. Grundlage sind die nach der Grundsteuerreform neu festgestellten Grundsteuerwerte zum 1. Januar 2022. Für Eigentümer bedeutet das: Die Grundsteuer wird seit 2025 nach den neuen Bewertungsregeln berechnet. Ändern können sich darüber hinaus die kommunalen Hebesätze, sodass sich die tatsächliche Belastung auch in späteren Jahren verändern kann.

Die Berechnung erfolgt grundsätzlich in mehreren Schritten. Zunächst stellt das Finanzamt den Grundsteuerwert fest. Dieser wird mit der gesetzlich festgelegten Steuermesszahl multipliziert. Daraus ergibt sich der Grundsteuermessbetrag. Anschließend wird dieser mit dem von der Gemeinde festgesetzten Hebesatz multipliziert. Vereinfacht lautet die Berechnung: Grundsteuerwert × Steuermesszahl = Grundsteuermessbetrag; Grundsteuermessbetrag × Hebesatz = zu zahlende Grundsteuer.

Im Bundesmodell gelten je nach Grundstücksart unterschiedliche Steuermesszahlen. Für bebaute Wohngrundstücke beträgt die Steuermesszahl 0,31 ‰. Für unbebaute Grundstücke und bebaute Nichtwohngrundstücke gilt 0,34 ‰. Für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft beträgt sie 0,55 ‰. Die unterschiedlichen Steuermesszahlen sind ein wichtiger Bestandteil der Grundsteuerberechnung. Rheinland-Pfalz wendet bei der Grundsteuer das Bundesmodell an.

Grundsteuer A betrifft Betriebe der Land- und Forstwirtschaft. Grundsteuer B gilt für die übrigen Grundstücke, insbesondere Wohnhäuser, Eigentumswohnungen, Gewerbeimmobilien und unbebaute Grundstücke. Für die meisten privaten Immobilieneigentümer ist daher die Grundsteuer B relevant. Grundsteuer C ermöglicht Gemeinden einen gesonderten, höheren Hebesatz für bestimmte baureife unbebaute Grundstücke. Sie soll einen Anreiz schaffen, vorhandenes Bauland tatsächlich zu bebauen.

Die Grundsteuer ist eine regelmäßig anfallende Steuer auf Grundbesitz. Sie wird von der Gemeinde erhoben und ist grundsätzlich jährlich zu zahlen. Die Grunderwerbsteuer fällt dagegen einmalig beim Erwerb einer Immobilie oder eines Grundstücks an und wird in Rheinland-Pfalz grundsätzlich mit 5,0 % des steuerpflichtigen Kaufpreises berechnet. Beide Steuern sind daher voneinander unabhängig. Auch die separate Ausweisung bestimmter beweglicher Gegenstände im Kaufvertrag kann allenfalls für die Grunderwerbsteuer relevant sein und verändert nicht die Grundsteuer.

Für Gerolstein nennt die Übersicht des Ministeriums der Finanzen Rheinland-Pfalz einen aufkommensneutralen Orientierungswert von 417 % für die Grundsteuer A und 637 % für die Grundsteuer B. Grundsteuer A betrifft insbesondere land- und forstwirtschaftliche Grundstücke, während für die meisten Wohnhäuser und sonstigen Grundstücke die Grundsteuer B maßgeblich ist. Wichtig: Die Werte von 417 % und 637 % sind keine Eurobeträge und nicht automatisch der tatsächlich geltende Hebesatz der Stadt Gerolstein. Die konkrete Grundsteuer ergibt sich aus dem individuellen Grundsteuermessbetrag Ihres Grundstücks und dem tatsächlich festgesetzten Hebesatz.

Für Daun nennt die Übersicht des Ministeriums der Finanzen Rheinland-Pfalz einen aufkommensneutralen Orientierungswert von 394 % für die Grundsteuer A und 790 % für die Grundsteuer B. Für Eigentümer von Wohnhäusern, Eigentumswohnungen und den meisten sonstigen privaten Grundstücken ist dabei in der Regel die Grundsteuer B relevant. Die genannten 394 % und 790 % sind Orientierungswerte für die kommunale Hebesatzgestaltung und keine Jahresbeträge in Euro. Wie viel Grundsteuer Sie tatsächlich zahlen, hängt von Ihrem persönlichen Grundsteuermessbetrag und dem jeweils geltenden Hebesatz der zuständigen Gemeinde ab.

Für Hillesheim weist die Übersicht des Ministeriums der Finanzen Rheinland-Pfalz einen aufkommensneutralen Orientierungswert von 320 % für die Grundsteuer A und 577 % für die Grundsteuer B aus. Die Grundsteuer B ist für die meisten privaten Immobilieneigentümer relevant, beispielsweise bei einem Einfamilienhaus, einer Eigentumswohnung oder einem anderen bebauten Grundstück. Die Werte von 320 % und 577 % sind keine Beträge, die ein Eigentümer direkt in Euro bezahlt. Die tatsächliche Grundsteuer ergibt sich erst aus dem Grundsteuermessbetrag des konkreten Grundstücks und dem tatsächlich geltenden Hebesatz.

Für Prüm nennt die Übersicht des Ministeriums der Finanzen Rheinland-Pfalz einen aufkommensneutralen Orientierungswert von 282 % für die Grundsteuer A und 544 % für die Grundsteuer B. Für ein Wohnhaus oder eine Eigentumswohnung ist normalerweise die Grundsteuer B entscheidend. Der Wert von 544 % bedeutet dabei nicht, dass ein Grundstückseigentümer 544 € Grundsteuer pro Jahr bezahlt. Es handelt sich um einen Orientierungswert für den Hebesatz. Die tatsächlich zu zahlende Grundsteuer hängt vom individuellen Grundsteuermessbetrag und vom tatsächlich geltenden Hebesatz der Gemeinde ab.

Für Bitburg weist die Übersicht des Ministeriums der Finanzen Rheinland-Pfalz einen aufkommensneutralen Orientierungswert von 368 % für die Grundsteuer A und 733 % für die Grundsteuer B aus. Für die meisten privaten Immobilien wie Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und Eigentumswohnungen ist die Grundsteuer B maßgeblich. Die genannten Werte sind Prozentwerte für den Hebesatz und keine jährlichen Steuerbeträge. Wie hoch die Grundsteuer für eine konkrete Immobilie in Bitburg tatsächlich ausfällt, hängt vom Grundsteuermessbetrag und dem tatsächlich geltenden Hebesatz ab.

Für Kyllburg nennt die Übersicht des Ministeriums der Finanzen Rheinland-Pfalz einen aufkommensneutralen Orientierungswert von 161 % für die Grundsteuer A und 592 % für die Grundsteuer B. Für Wohnimmobilien und die meisten anderen privaten Grundstücke ist die Grundsteuer B relevant. Die Werte von 161 % und 592 % sind keine Eurobeträge und stellen nicht automatisch die aktuell festgesetzten Hebesätze der Gemeinde dar. Die individuelle Grundsteuer wird aus dem vom Finanzamt festgesetzten Grundsteuermessbetrag und dem tatsächlich geltenden kommunalen Hebesatz berechnet.

Für Jünkerath weist die Übersicht des Ministeriums der Finanzen Rheinland-Pfalz einen aufkommensneutralen Orientierungswert von 451 % für die Grundsteuer A und 791 % für die Grundsteuer B aus. Für Eigentümer von Wohnhäusern und den meisten anderen bebauten Grundstücken ist insbesondere die Grundsteuer B relevant. Die genannten Prozentwerte sind keine individuellen Grundsteuerbeträge. Sie dienen als Orientierung für die kommunale Hebesatzgestaltung. Wie hoch die Grundsteuer für ein konkretes Grundstück in Jünkerath tatsächlich ausfällt, hängt vom Grundsteuermessbetrag und dem geltenden Hebesatz ab.

Für Lissendorf nennt die Übersicht des Ministeriums der Finanzen Rheinland-Pfalz einen aufkommensneutralen Orientierungswert von 571 % für die Grundsteuer A und 719 % für die Grundsteuer B. Für ein normales Wohnhaus oder eine Eigentumswohnung ist in der Regel die Grundsteuer B relevant. Die Werte von 571 % und 719 % sind Hebesatz-Orientierungswerte und keine Jahresbeträge in Euro. Die tatsächliche Grundsteuer eines Grundstücks in Lissendorf ergibt sich aus dem individuellen Grundsteuermessbetrag und dem von der Gemeinde tatsächlich festgesetzten Hebesatz.

Für Manderscheid weist die Übersicht des Ministeriums der Finanzen Rheinland-Pfalz einen aufkommensneutralen Orientierungswert von 285 % für die Grundsteuer A und 494 % für die Grundsteuer B aus. Für die meisten privaten Wohnimmobilien ist die Grundsteuer B entscheidend. Wichtig ist, dass 285 % und 494 % keine zu zahlenden Eurobeträge sind. Die Werte dienen als Orientierung für die Höhe des kommunalen Hebesatzes. Die individuelle Grundsteuer hängt zusätzlich vom Grundsteuermessbetrag des jeweiligen Grundstücks und vom tatsächlich geltenden Hebesatz ab.

Für Gillenfeld nennt die Übersicht des Ministeriums der Finanzen Rheinland-Pfalz einen aufkommensneutralen Orientierungswert von 314 % für die Grundsteuer A und 514 % für die Grundsteuer B. Bei einem Wohnhaus, einer Eigentumswohnung oder den meisten anderen privaten Grundstücken ist normalerweise die Grundsteuer B relevant. Die genannten Werte sind Prozentwerte und keine jährlichen Grundsteuerbeträge. Die tatsächlich zu zahlende Grundsteuer für ein Grundstück in Gillenfeld ergibt sich aus dem individuellen Grundsteuermessbetrag und dem tatsächlich festgesetzten Hebesatz der zuständigen Gemeinde.

Gestalten lässt sich die Grundsteuer nicht – es gibt keine abzugsfähigen Kosten und der Hebesatz ist nicht verhandelbar. Senken lässt sie sich aber, wenn sie falsch festgesetzt wurde oder eine gesetzliche Ermäßigung greift. Die wirksamen Wege sind: Fehler in den Feststellungsdaten korrigieren, den Nachweis eines um mindestens 40 % niedrigeren gemeinen Werts nach § 220 Abs. 2 BewG führen, die ermäßigte Steuermesszahl nach § 15 GrStG beantragen, bei erheblichem Mietausfall einen Erlass nach §§ 34, 35 GrStG beantragen und bei geänderten Verhältnissen eine Fortschreibung veranlassen. Einen pauschalen „Grundsteuer-Trick" gibt es nicht.

Am häufigsten sind eine zu hoch angesetzte Wohnfläche (etwa weil Keller-, Dachboden- oder Garagenflächen mitgerechnet oder Dachschrägen nicht korrekt reduziert wurden), eine falsche Grundstücksfläche, eine falsche Grundstücksart (Nichtwohngrundstück statt Wohngrundstück, was 0,34 statt 0,31 ‰ bedeutet), ein unzutreffendes Baujahr und ein falsch zugeordneter Bodenrichtwert beziehungsweise eine falsche Bodenrichtwertzone zum Stichtag 01.01.2022.

Einen Monat ab Bekanntgabe des Bescheids. Wichtig ist, gegen den richtigen Bescheid vorzugehen: Wer die Bewertung angreifen will, muss Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid beziehungsweise den Grundsteuermessbescheid des Finanzamts einlegen – nicht gegen den Grundsteuerbescheid der Gemeinde. Die Gemeinde ist an die Feststellungen des Finanzamts gebunden und rechnet nur noch den Hebesatz an.

Weist der Eigentümer nach, dass der Grundsteuerwert den tatsächlichen gemeinen Wert seines Grundstücks um mindestens 40 Prozent übersteigt, ist der niedrigere Wert anzusetzen. Als Nachweis dienen ein qualifiziertes Gutachten des Gutachterausschusses oder eines entsprechend qualifizierten Sachverständigen oder ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielter Kaufpreis aus dem Zeitraum von einem Jahr vor oder nach dem Bewertungsstichtag. Kleinere Abweichungen reichen nicht aus.

Nein. Ein niedriger Marktwert führt nicht automatisch zu einem niedrigeren Grundsteuerwert. Erforderlich ist ein förmlicher Nachweis nach § 220 Abs. 2 BewG, und die Abweichung muss mindestens 40 Prozent betragen. Maßgeblich sind zudem die Verhältnisse zum Bewertungsstichtag 1. Januar 2022 – nicht der heutige Marktwert.

Nach § 15 GrStG wird die Steuermesszahl um 25 % ermäßigt für geförderten Wohnraum sowie für Wohngrundstücke mehrheitlich kommunaler Wohnungsbaugesellschaften, steuerbefreiter gemeinnütziger Wohnungsunternehmen und bestimmter Wohnungsgenossenschaften. Um 10 % ermäßigt wird sie, wenn sich auf dem Grundstück ein Baudenkmal nach dem jeweiligen Landesdenkmalschutzgesetz befindet. Beide Ermäßigungen werden nur auf Antrag gewährt.

Ja, nach § 34 GrStG. Ist der normale Rohertrag um mehr als 50 % gemindert und hat der Eigentümer das nicht zu vertreten, werden 25 % der Grundsteuer erlassen. Bei einer Minderung von 100 % sind es 50 %. Entscheidend ist, dass Sie den Ausfall nicht zu vertreten haben: Dokumentieren Sie Inserate, Besichtigungen, Interessentenanfragen, Absagen und marktgerechte Mietanpassungen. Bloßer Leerstand ohne nachweisbare Vermietungsbemühungen genügt nicht.

Bis zum 31. März des auf den Erlasszeitraum folgenden Jahres (§ 35 Abs. 2 GrStG). Für das Jahr 2026 läuft die Frist also bis zum 31. März 2027. Es handelt sich um eine Ausschlussfrist – wird sie versäumt, ist der Anspruch für dieses Jahr endgültig verloren.

Die Stadt Gerolstein hat in ihrer Haushaltssatzung für das Haushaltsjahr 2025 die Hebesätze auf 525 v. H. für die Grundsteuer A und 525 v. H. für die Grundsteuer B festgesetzt (Gewerbesteuer: 430 v. H.). Damit liegt Gerolstein bei der Grundsteuer B deutlich unter dem aufkommensneutralen Orientierungswert des Landes von 637. Da Hebesätze jährlich neu beschlossen werden, sollte für 2026 die aktuelle Haushaltssatzung geprüft werden.

Die Stadt Bitburg wendet ab 2025 differenzierte Hebesätze an: 580 v. H. für bebaute Wohngrundstücke, 880 v. H. für unbebaute Grundstücke und 980 v. H. für bebaute Nichtwohngrundstücke. Die Grundsteuer A beträgt 400 v. H. Wohnen wird damit bewusst entlastet, Gewerbe und ungenutztes Bauland stärker belastet. Bitburg ist eine der rheinland-pfälzischen Kommunen, die von der Möglichkeit gesplitteter Hebesätze bei der Grundsteuer B Gebrauch machen.

Den geltenden Hebesatz setzt die Stadt Daun selbst in ihrer Haushaltssatzung fest – nicht die Verbandsgemeinde Daun. Der vom Ministerium der Finanzen Rheinland-Pfalz berechnete aufkommensneutrale Orientierungswert liegt für Daun bei 394 (Grundsteuer A) und 790 (Grundsteuer B), Stand 15.10.2024. Das ist ausdrücklich keine Festsetzung, sondern eine Rechengröße des Landes. Den verbindlichen Hebesatz entnehmen Sie der aktuellen Haushaltssatzung der Stadt Daun oder erfragen ihn bei der Verbandsgemeindeverwaltung Daun.

Die Stadt Hillesheim gehört zur Verbandsgemeinde Gerolstein und beschließt ihren Hebesatz selbst. Der aufkommensneutrale Orientierungswert des Landes liegt bei 320 (Grundsteuer A) und 577 (Grundsteuer B), Stand 15.10.2024 – das ist der rechnerische Wert, nicht der beschlossene Hebesatz. Die geltende Haushaltssatzung wird im Amtsblatt und auf der Internetseite der Verbandsgemeinde Gerolstein veröffentlicht.

Die Stadt Prüm im Eifelkreis Bitburg-Prüm setzt ihren Hebesatz eigenständig fest. Der aufkommensneutrale Orientierungswert des Ministeriums der Finanzen Rheinland-Pfalz beträgt 282 (Grundsteuer A) und 544 (Grundsteuer B), Stand 15.10.2024. Prüm liegt damit bei den Orientierungswerten am unteren Ende der hier verglichenen Kommunen. Den verbindlichen Hebesatz erfragen Sie bei der Verbandsgemeindeverwaltung Prüm oder entnehmen ihn der aktuellen Haushaltssatzung.

Für diese Gemeinden liegen folgende aufkommensneutrale Orientierungswerte des Landes vor (Grundsteuer A / Grundsteuer B, Stand 15.10.2024): Kyllburg 161 / 592, Jünkerath 451 / 791, Lissendorf 571 / 719, Manderscheid 285 / 494, Gillenfeld 314 / 514. Auch hier gilt: Das sind Rechengrößen des Ministeriums, keine geltenden Hebesätze. Jede Ortsgemeinde beschließt ihren Hebesatz selbst in der jährlichen Haushaltssatzung – die tatsächlichen Werte können erheblich abweichen. Wie stark, zeigt das Beispiel der Ortsgemeinde Hallschlag in der Verbandsgemeinde Gerolstein: Sie hat ihre Hebesätze zum Jahr 2026 von 540 auf 345 v. H. (Grundsteuer A) und von 700 auf 465 v. H. (Grundsteuer B) gesenkt.

In Rheinland-Pfalz legt die Ortsgemeinde beziehungsweise Stadt den Hebesatz fest, nicht die Verbandsgemeinde. Beschlossen wird er jährlich in der Haushaltssatzung, üblicherweise in § 5 unter „Steuersätze". Innerhalb einer Verbandsgemeinde können die Hebesätze deshalb weit auseinanderliegen. Die Verbandsgemeindeverwaltung übernimmt lediglich die Verwaltung und den Einzug der Steuer für ihre Ortsgemeinden.

Rheinland-Pfalz erlaubt seinen Kommunen seit 2025 gesplittete Hebesätze bei der Grundsteuer B, also unterschiedliche Sätze für Wohn- und Nichtwohngrundstücke. Bitburg nutzt diese Möglichkeit, um die Wohnnebenkosten zu dämpfen: Wohngrundstücke werden mit 580 v. H. belastet, Nichtwohngrundstücke mit 980 v. H. und unbebaute Grundstücke mit 880 v. H. Landesweit haben mehrere größere Kommunen diesen Weg gewählt.

In der Haushaltssatzung Ihrer Ortsgemeinde für das jeweilige Jahr, dort meist unter „§ 5 Steuersätze". Die Satzungen werden im Amtsblatt der Verbandsgemeinde und auf deren Internetseite veröffentlicht. Alternativ hilft die Steuerabteilung Ihrer Verbandsgemeindeverwaltung weiter. Der Hebesatz steht außerdem auf Ihrem jährlichen Grundsteuerbescheid.

Ja. Die Grundsteuer gehört nach § 2 Nr. 1 der Betriebskostenverordnung zu den laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks und ist damit umlagefähig – vorausgesetzt, der Mietvertrag sieht die Umlage von Betriebskosten wirksam vor. Verteilt wird sie üblicherweise nach Wohnfläche. Ändert sich die Grundsteuer, kann die Betriebskostenvorauszahlung nach § 560 BGB angepasst werden; bei Wohnraum ist die Erhöhung in Textform zu erklären und zu begründen.

Eine gesetzliche Pflicht zur Angabe im Exposé besteht nicht, in der Praxis fragen Kaufinteressenten aber inzwischen fast immer danach – sie gehört zur Nebenkostenkalkulation. Es empfiehlt sich, den aktuellen Grundsteuerbescheid bereitzuhalten und den Jahresbetrag im Exposé auszuweisen. Das schafft Transparenz und vermeidet Nachverhandlungen kurz vor dem Notartermin.

Steuerschuldner gegenüber der Gemeinde bleibt derjenige, dem das Grundstück zu Beginn des Kalenderjahres zugerechnet war – der Eigentümerwechsel wirkt für die Grundsteuer erst zum 1. Januar des Folgejahres. Im Innenverhältnis wird die Grundsteuer im Kaufvertrag üblicherweise zeitanteilig zum Übergabestichtag zwischen Verkäufer und Käufer aufgeteilt. Die konkrete Regelung sollte im notariellen Kaufvertrag ausdrücklich vereinbart werden.